La ripartizione delle spese condominiali, sia ordinarie che straordinarie, è storicamente uno dei temi più caldi e discussi in condominio e suscita spesso conflitti infiniti tra i condomini. Tutti, almeno una volta, vi sarete chiesti perché dovete pagare così tanto per la manutenzione dell’ascensore visto che vivete al piano terra o perché mai dovete sobbarcarvi le spese per la sostituzione del cancello elettrico, visto che non avete box e di conseguenza non lo adoperate mai.
Criterio di ripartizione delle Spese Condominiali
Il procedimento di ripartizione delle spese genera spesso dubbi su come vengono divisi i costi fra i vari condomini. Ma qual è il criterio utilizzato per la ripartizione delle spese?
Le spese relative alla gestione dei beni condominiali si suddividono in spese ordinarie (solitamente interventi di modesta entità, necessari ma senza carattere di urgenza) e spese straordinarie (interventi più grandi, imprevedibili e poco frequenti) e vanno ripartite tra i condomini sulla base dei criteri contenuti nel regolamento condominiale o in base alle norme, generali e specifiche, contenute nel codice civile.
I criteri di ripartizione delle spese indicati dalla legge sono segnatamente tre: il criterio proporzionale, il criterio in base all’uso differenziato e il criterio in base all’utilità.
La Ripartizione Proporzionale
Il primo criterio (criterio proporzionale) stabilisce che le spese condominiali destinate alle innovazioni, alla conservazione e al godimento delle parti comuni, nonché le spese destinate ai servizi di interesse comune (pulizia, manutenzione del verde, portineria, forniture in generale…) vengano ripartite in base alle quote indicate nella tabella millesimale così detta di proprietà. In poche parole, chi possiede appartamenti più grandi (quindi con maggiori millesimi) dovrà contribuire in misura maggiore agli oneri condominiali.
La Ripartizione Basata sull’Uso Differenziato
Il secondo criterio (criterio in base all’uso) specifica che se le “cose sono destinate a servire i condomini in misura diversa” allora, pur rimanendo il bene di proprietà comune, la spesa deve essere ripartita in proporzione alla possibilità che ciascun condomino ha di utilizzare quel determinato bene (esempio ascensore o scala).
La Ripartizione Basata sull’Utilità
Il terzo criterio (criterio in base all’utilità) stabilisce invece che la ripartizione può avvenire anche in base all’utilità. Se per esempio un bene, un impianto o un elemento architettonico è stato pensato e costruito per servire solo una parte del fabbricato, allora è giusto che contribuisca alle spese solo chi ne usufruisce, traendone utilità (esempio un condominio servito da più scale o ascensori).
Approvazione della Ripartizione delle Spese Condominiali
La ripartizione delle spese viene approvata dall’assemblea condominiale a seguito dell’esame di un prospetto generalmente predisposto dall’amministratore in sede di preventivo di spesa (Rendiconto Preventivo) ovvero quando l’amministratore presenta il prospetto delle spese di cui si preventiva la necessità, o in sede di consultivo (Rendiconto Consuntivo), cioè quando l’amministratore è in grado, al termine di ogni annualità, di presentare i conti definitivi di ciascun servizio o intervento.