Scala e ascensore, in un condominio, sono beni considerati comuni indipendentemente dall’uso e dal godimento che ciascun condomino può farne.
Per chiarire il concetto vediamo alcuni esempi pratici.
Il proprietario di un appartamento sito al piano terreno che non ha bisogno di usare la scala o l’ascensore per accedere alla propria unità abitativa, rimane sempre escluso da ogni contribuzione di spesa? Ovviamente no, anche se il codice non riesce ad eliminare del tutto questo dubbio.
Il fatto che alcuni condòmini/inquilini del condominio non usino quotidianamente le scale o l’ascensore per raggiungere le proprie unità immobiliari (es. residente in una casa posta al piano terreno o eventuali proprietari di negozi o locali con accesso diretto dalla strada) non li dispenserà dal dover concorrere alle spese per le manutenzioni ordinarie o straordinarie.
Occorre precisare, infatti, che sia scale che l’ascensore non soltanto svolgono si la funzione di consentire l’accesso alla propria unità immobiliare (utilità diretta), ma permettono altresì ai residenti dello stabile di raggiungere altre parti comuni del condominio, come ad esempio il sottotetto, il lastrico solare, i box, le cantine o agli addetti alle manutenzioni di poter effettuare interventi sugli impianti dell’edificio (utilità indirette).
L’Art. 1124 del codice civile stabilisce che le spese relative alla manutenzione e/o alla completa sostituzione dell’ascensore vanno ripartite tra i proprietari delle unità immobiliari a cui servono, ma che non tutti contribuiscono allo stesso modo.
La soluzione preferibile è quella di ripartire la prima metà delle spese in ragione del valore delle singole unità immobiliari espressa in millesimi (tabella millesimale di proprietà), e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Scala e Ascensore – Calcolo della Ripartizione delle Spese di Manutenzione
Ecco un esempio pratico:
Condominio di 4 piani e con un totale di 18 appartamenti:
Le spese di MANUTENZIONE ORDINARIA E RICOSTRUZIONE/SOSTITUZIONE saranno ripartite:
- per il 50% per millesimi di proprietà (50% Proprietà – 500 mm)
Unità 1: millesimi di proprietà 44 al 50% = 22
- per il 50% per altezza piano (50% Altezza Piano – 500 mm) utilizzando la seguente formula
500 mm diviso 10 (la somma dei piani 0+1+2+3+4) = 50
L’importo ottenuto sarà quindi moltiplicato per il numero del piano e successivamente ripartito tra i condomini dello stesso piano.
Piano Terra 50 x 0 = 0
0 millesimi da suddividere in base ai millesimi del piano terra (178 mm)
Piano 1 50 x 1 = 50
50 millesimi da suddividere in base ai millesimi del primo piano (204 mm)
Es. 50 diviso 204 mm moltiplicato 50 (millesimi unità 5) = 12,255
Piano 2 50 x 2 = 100
100 millesimi da suddividere in base ai millesimi del primo piano (204 mm)
Es. 100 diviso 204 mm moltiplicato 52 (millesimi unità 10) = 25,490
Piano 3 50 x 3 = 150
150 millesimi da suddividere in base ai millesimi del primo piano (204 mm)
Es. 150 diviso 204 mm moltiplicato 50 (millesimi unità 13) = 36,765
Piano 4 50 x 4 = 200
200 millesimi da suddividere in base ai millesimi del primo piano (210 mm)
200 diviso 210 mm moltiplicato 105 (millesimi unità 17) = 100,00
Per rendere più pratico l’esempio alleghiamo la tabella completa.
| Piano | Unità | mm Proprietà | 50% Proprietà | 50% Altezza Piano | 50% mm Proprietà + 50% Altezza Piano |
| 0 | 1 | 44,00 | 22,00 | 0,000 | 22,000 |
| 0 | 2 | 45,00 | 22,50 | 0,000 | 22,500 |
| 0 | 3 | 45,00 | 22,50 | 0,000 | 22,500 |
| 0 | 4 | 44,00 | 22,00 | 0,000 | 22,000 |
| 1 | 5 | 50,00 | 25,00 | 12,255 | 37,255 |
| 1 | 6 | 52,00 | 26,00 | 12,745 | 38,745 |
| 1 | 7 | 52,00 | 26,00 | 12,745 | 38,745 |
| 1 | 8 | 50,00 | 25,00 | 12,255 | 37,255 |
| 2 | 9 | 50,00 | 25,00 | 24,510 | 49,510 |
| 2 | 10 | 52,00 | 26,00 | 25,490 | 51,490 |
| 2 | 11 | 52,00 | 26,00 | 25,490 | 51,490 |
| 2 | 12 | 50,00 | 25,00 | 24,510 | 49,510 |
| 3 | 13 | 50,00 | 25,00 | 36,765 | 61,765 |
| 3 | 14 | 52,00 | 26,00 | 38,235 | 64,235 |
| 3 | 15 | 52,00 | 26,00 | 38,235 | 64,235 |
| 3 | 16 | 50,00 | 25,00 | 36,765 | 61,765 |
| 4 | 17 | 105,00 | 52,50 | 100,000 | 152,500 |
| 4 | 18 | 105,00 | 52,50 | 100,000 | 152,500 |
| Millesimi | 1000 | 500,00 | 500,000 | 1000,000 |
Quindi, ipotizzando di contabilizzare a bilancio una spesa complessiva di € 500,00 per spese di manutenzione scala e/o ascensore, all’unità 1 spetteranno € 22,00 (€ 500 diviso 1000 moltiplicato 22), mentre all’unità 18 spetteranno € 76,25 (€ 500,00 diviso 1000 moltiplicato x 152,50)