Le Tabelle Millesimali

Le parti comuni di un edificio, come il tetto, l’ascensore o le scale, sono proprietà di tutti i condòmini e sono indivisibili.

Le parti comuni per convenzione vengono ripartite in millesimi (mille parti) e ad ogni condòmino ne viene assegnata una quota che proporzionalmente corrisponde al valore della propria unità immobiliare rapportato al valore complessivo dell’edificio. 

Le tabelle millesimali hanno la funzione di determinare il valore di ogni singola proprietà in relazione alle parti comuni dello stabile.
E’ sulla base dei valori espressi in millesimi, corrispondenti a ciascun proprietario, che saranno poi ripartite le spese condominiali, che si raggiungeranno (o meno) i quorum costitutivi o che saranno approvate le delibere assembleari.

Come si determinano le tabelle millesimali

La normativa vigente non prevede alcuna abilitazione specifica necessaria per la stesura delle tabelle millesimali, ma considerando l’incidenza economica che i valori calcolati potranno rivestire, è consigliabile affidarsi a dei professionisti.
Prima di procedere al calcolo delle Tabelle Millesimali sarà necessario effettuare un attento esame dell’immobile al fine di stabilire quali siano le parti comuni a tutti i Condòmini e se ve ne siano alcune ad uso differenziato.
In buona sostanza sarà necessario acquisire il maggior numero di informazioni possibili, al fine di poter stabilire quali Tabelle Millesimali occorrono per la gestione amministrativa dello stabile.

Elementi che concorrono alla formulazione delle tabelle millesimali

Gli elementi che concorrono alla formulazione delle tabelle millesimali sono: le superfici utili di ogni singola unità abitativa, la destinazione degli ambienti e la loro collocazione rispetto ai punti cardinali, l’altezza e il rapporto illuminante di ogni singolo vano e il relativo affaccio.

Il tecnico, una volta accertate le proprietà esclusive di ciascun condomino (es. appartamento, box, giardino etc.) effettua i rilievi metrici e successivamente sviluppa gli elaborati grafici.
Dopo aver ricavato la superficie utile di ogni singolo vano di una specifica unità immobiliare, questa viene moltiplicata per i coefficienti correttivi che trasformano i metri quadri in funzione dell’effettivo utilizzo della superficie dell’unità stessa.

I coefficienti correttivi a cui facciamo riferimento sono: il coefficiente di destinazione, che consente di valutare i vani dell’appartamento in funzione della loro utilità, il coefficiente di orientamento, che indica il posizionamento dell’unità abitativa rispetto ai punti cardinali, e il coefficiente di luminosità, che come dice il nome, valuta la quantità di luce che la singola unità immobiliare riceve. E poi ancora i coefficienti di prospetto, di funzionalità globale dell’alloggio e per ultimo quello di piano, che valuta la posizione in altezza dell’appartamento.

In questo modo il valore di ogni appartamento dipenderà non solo dalla superficie calpestabile ma anche dal valore dei metri quadri dell’appartamento moltiplicato per i singoli coefficienti di riferimento.

Le tabelle millesimali più comuni

Tabella A Proprietà

È la tabella fondamentale del condominio, sulla base della quale saranno calcolate le altre tabelle. Indica il rapporto tra il valore delle singole proprietà immobiliari in relazione all’intero edificio ed è espresso in millesimi.
È impiegata:

• per la ripartizione di alcune spese relative alle parti comuni;
• per il calcolo dei quorum che validano le Assemblee;
• per l’approvazione delle delibere assembleari.

Tabella B Scala

Contiene i valori espressi in millesimi in base ai saranno ripartite le spese di pulizia e manutenzione della scala dell’edifico.

Tabella C Ascensore

Contiene i valori espressi in millesimi in base ai saranno ripartite le spese di manutenzione e ordinaria e straordinaria dell’ascensore.

Modifiche alle tabelle millesimali

Dopo la realizzazione di interventi edili che modificano il valore degli immobili vi è la necessità di aggiornare le tabelle millesimali. L’aggiornamento delle tabelle dovrebbe dipendere dall’effettivo stato degli appartamenti e non dallo stato edilizio-urbanistico o catastale. Quindi anche immobili che hanno avuto degli ampliamenti senza autorizzazione potrebbero essere soggetti comunque ad una revisione delle tabelle.  La revisione può avvenire in assemblea e all’unanimità.

Solamente in due casi specifici la modifica può verificarsi anche con una semplice maggioranza, ovvero quando si dimostra che le tabelle millesimali esistenti sono conseguenza di un errore, o quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.