Il regolamento condominiale può essere definito come un insieme di norme che servono a disciplinare la vita del condominio, relativamente alla gestione delle parti comuni, alla ripartizione delle spese e alla tutela del decoro dell’edificio. Esso è sempre redatto in forma scritta e si trova allegato nel registro dei verbali tenuto dall’amministratore.
Nello specifico esistono due tipi di regolamento condominiale: quello assembleare (o maggioritario) e quello contrattuale (o convenzionale). Esiste poi anche il regolamento giudiziale ma si tratta di un’ipotesi residuale.
Il Regolamento Contrattuale
Il regolamento contrattuale solitamente è predisposto dall’originario proprietario di tutto lo stabile, quasi sempre il costruttore. Tale documento è richiamato esplicitamente all’interno degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari e ciascun condomino vi aderisce al momento dell’acquisto.
Il regolamento viene quindi allegato all’atto di compravendita e successivamente accettato dall’acquirente.
La caratteristica fondamentale è che tale regolamento, seppur accettato non nel corso di un’assemblea, ma in momenti temporalmente distinti tra loro, raggiunge l’unanimità. Dunque, proprio perché approvato all’unanimità, può contenere dei vincoli più forti rispetto a quello di origine assembleare che vedremo tra poco.
Oltre a far rispettare le disposizioni previste per il regolamento assembleare, il regolamento di condominio contrattuale permette di adottare delle norme ulteriori e in alcuni casi derogatorie rispetto a quanto previsto dalla legge (per esempio le deroghe alla ripartizione delle spese condominiali) e introdurre dei limiti ai diritti sulla proprietà esclusiva (come per esempio il divieto di destinare la propria unità immobiliare ad ufficio o a tenere animali in casa).
Il Regolamento Assembleare
Anche se ormai il regolamento di condominio contrattuale è il più frequente, non mancano ancora edifici che hanno un regolamento assembleare cioè approvato in assemblea.
Il codice civile stabilisce a riguardo: “Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione”.
Ogni condomino può prendere l’iniziativa per l’adozione del regolamento rivolgendosi all’amministratore, che dovrà convocare l’assemblea. Per far si che venga approvato è necessario che in sede assembleare la maggioranza dei proprietari, che rappresenti i 500 millesimi del valore dell’intero edificio, voti favorevolmente. Una volta votato e approvato il documento diventa vincolante per tutti i condomini pena sanzioni.
Il contenuto di questa forma di regolamento è però più limitato, in quanto, a differenza di quello contrattuale, non può incidere sui diritti dei singoli condomini, sulle parti comuni e sulle parti di proprietà esclusiva.
Il regolamento assembleare non può contenere pertanto divieti di destinazione (per esempio non può vietare di adibire un immobile ad uso commerciale), o portare vantaggi a favore di alcuni condomini svantaggiandone altri.
Vecchio centro agricolo in mezzo alle campagne di maccarese, da anni riconvertito a d udo abitativo, 34 famiglie circa tre sole voglio l’amministratore… Ma sappiamo che non possiamo procedere in modo legale poiché non c’è lo possiamo permettere… Come diavolo è fatta sta legge italiana!?? Chi vuole essere legale e legalizzato è messo in queste condizioni, e fuorilegge!!!???
E’ obbligatorio costituire il condominio nel caso in cui siano più di otto condomini (otto proprietari) e conseguentemente nominare un amministratore, che sia in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa.
Se quindi si supera il predetto limite è opportuno che venga convocata un’assemblea con il fine di nominare un amministratore, interno o esterno, anche deliberandone il compenso.
Secondo quanto disposto dall’articolo 1129 del codice civile, infatti, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su richiesta di uno o più condomini.
Se l’assemblea non ha provveduto alla nomina, uno o più condomini o l’amministratore dimissionario possono richiedere la nomina all’autorità giudiziaria con ricorso in carta semplice, senza l’assistenza di un legale.
E’ competente il Tribunale del luogo dove si trova il condominio.