L’amministratore di condominio deve adempiere alle sue mansioni con assoluta professionalità e competenza. Ma cosa bisogna fare quando i condomini hanno a che fare con un amministratore non competente o addirittura inadempiente?
La legge prevede che i condomini possano sempre decidere di revocare l’incarico all’amministratore nominato, anche a prescindere dalla sussistenza di una giusta causa o di un motivo giustificato alla base dell’interruzione del rapporto. Il Codice civile all’articolo 1129 contempla diversi casi di revoca.
REVOCA ASSEMBLEARE
Molte volte la revoca è il frutto di una sorta di compromesso tra i condomini, magari legata alla complessità dei rapporti umani tra l’amministratore e i condomini stessi: una soluzione che appare sbagliata, ma che viene percorsa in molte circostanze.
Questa revoca, di matrice assembleare, è sempre percorribile al ricorrere delle maggioranze prescritte dalla legge, ma non esime i condòmini da eventuali responsabilità legate all’ingiustizia della cessazione del mandato. Queste responsabilità possono portare anche al risarcimento per il mancato guadagno (la cosiddetta revoca immotivata).
A tale fine è necessario che la revoca sia indicata nell’ordine del giorno in sede di convocazione dell’assemblea e che questa deliberi in tal senso con lo stesso quorum previsto per la nomina dell’amministratore oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.
La legge ammette pertanto che si possa procedere alla revoca dell’amministratore durante lo svolgimento dell’incarico in qualsiasi momento senza dover presentare una motivazione specifica.
Se l’intento e troncare i rapporti il più velocemente possibile, una volta provveduto alla revoca, è sempre consigliabile nominare immediatamente un nuovo amministratore. Diversamente e salvo diversa decisione assembleare, il mandatario revocato ha il dovere di proseguire nel proprio incarico fino alla nomina del suo sostituto.
REVOCA GIUDIZIALE
Ciascun condomino può chiedere all’Autorità Giudiziaria la revoca dell’amministratore di condominio al ricorrere di particolari condizioni che vengono riassunte sotto la dicitura di gravi irregolarità nella gestione. A tale fine però è necessario che si siano verificate almeno una di queste cause:
- L’amministratore non abbia informato il condominio circa i provvedimenti dell’autorità amministrativa notificatigli e che riguardino questioni che esorbitano dalle sue attribuzioni
- L’amministratore non abbia reso il conto della sua gestione
- L’amministratore abbia commesso gravi irregolarità
L’amministratore revocato dall’autorità giudiziaria non può essere nuovamente nominato dall’assemblea (art. 1129, comma 13, c.c.). Proprio in quest’ultimo caso sempre il codice civile indica quelle che sono le gravi irregolarità. Per citarne alcune: l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea o ancora, l’omessa o inesatta comunicazione dei dati.
Esistono inoltre le cosiddette gravi irregolarità fiscali come il caso in cui l’amministratore non abbia aperto o utilizzato il conto corrente condominiale. Se esse si verificano il singolo condomino può per prima cosa chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore e, in caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, rivolgersi all’autorità giudiziaria su cui si pronuncerà in seguito il tribunale competente.