L’articolo 1117 del Codice civile definisce le parti comuni di un Condominio, quelle frazioni dell’edificio condominiale di proprietà di tutti i condomini, utili e indispensabili all’esistenza stessa del condominio.
Con la riforma del 2012 il legislatore è intervenuto con delle ulteriori precisazioni, volte a superare eventuali dubbi interpretativi. L’art. 1117 c.c. distingue infatti i beni che sono oggetto di proprietà comune in tre diversi punti:
- Le parti inerenti alla struttura dell’edificio (suolo, fondazioni, muri maestri, tetti, scale, portoni d’ingresso, ecc.) e in genere “tutte le parti del condominio necessarie all’uso comune”
- I locali destinati ai servizi in comune (locali per la portineria, per la lavanderia; ecc.)
- Le opere, le installazioni e i manufatti destinati all’uso e al godimento comune (ascensori, pozzi, cisterne, impianti gas; ecc.)
Nella prima categoria sono compresi i “beni comuni necessari”: sono quindi inclusi gli elementi strutturali come suolo, fondazioni, muri maestri, travi portanti, tetti, scale e tutti quelli necessari all’uso comune come portoni d’ingresso, portici, cortili, facciate e aree destinate a parcheggio.
Nelle seconda categoria sono racchiusi tutti i “locali destinati ai servizi comuni” come quelli per la lavanderia o per la portineria, mentre nella terza e ultima categoria rientrano “le opere, le installazioni e i manufatti destinate al godimento comune”, come ascensori, cisterne, sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per gas, energia elettrica, riscaldamento o ricezione radiotelevisiva.
Caratteristiche delle parti comuni del condominio
Le parti comuni presentano due caratteristiche fondamentali ovvero la irrinunciabilità e l’indivisibilità.
Nessun condomino può rinunciare alle parti comuni condominiali e non può nemmeno pretenderne la divisione. L’articolo 1118 del Codice civile prevede infatti che nessuno possa rinunciare ai diritti sui beni comuni e quindi rifiutarsi di pagare le spese di manutenzione e conservazione. Tale regola non può essere derogata nemmeno dal regolamento condominiale.
Il principio dell’indivisibilità delle parti comuni non è invece assoluto: l’articolo 1119 del Codice civile prevede infatti che se tutti i condomini sono d’accordo e se la divisione non arreca danni agli altri, le parti comuni possono essere divise. Tuttavia la divisione non deve portare ad una diminuzione della funzionalità a cui è destinato.
L’uso delle parti comuni
L’art. 1102 del codice civile stabilisce che ciascun condomino può servirsi delle cose comuni, apportando, a proprie spese, anche modifiche necessarie per il miglior godimento, purché non ne modifichi la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti una pari fruizione delle stesse, oltre a non pregiudicare la sicurezza e il decoro dell’edificio.
Il condomino non potrà mai invece apportare alla cosa comune modifiche tali da comportare una trasformazione della sua destinazione perché ciò comporterebbe una innovazione che è vietata al singolo condomino e che, secondo quanto stabilito dall’art. 1120 c.c., può essere decisa solo con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresenti almeno i due terzi del valore dell’edificio.
Sono sempre vietate, poi, le innovazioni che pregiudichino la stabilità o la sicurezza dell’edificio, che ne alterino il decoro architettonico o rendano alcune delle parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
Ripartizione delle spese per le parti comuni
Le spese condominiali relative alle parti comuni si distinguono in ordinarie e straordinarie. Le spese ordinarie sono quelle relative alla normale gestione delle cose comuni come la pulizia delle scale, il riscaldamento e il pagamento di polizze assicurative. Le spese straordinarie sono invece relative a lavori occasionali come il rifacimento del tetto, della facciata o la sostituzione della caldaia.
Le spese sulle parti comuni devono essere sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà facendo riferimento alle tabelle millesimali.
Se si tratta di parti comuni che per natura o posizione sono utilizzate in maniera diversa dai condomini (si pensi alle scale o all’ascensore), le spese vengono ripartite secondo l’uso che ciascun condomino può fare.
Nel caso di parti comuni come cortili, lastrici solari o impianti utilizzabili solo da una parte dei condomini, le spese sono ripartite soltanto tra chi le utilizza traendone vantaggio.